Udbud af ejendomsprojekter på vej tilbage i markedet

Der har været en del artikler, der omtaler K/S ejendomsprojekter og en mulig genoplivelse af dette marked. Angiveligt skulle det nu være sikrere end nogensinde at tegne anparter i ejendomsprojekter, fordi investorerne er blevet meget mere kritiske.

Det er ikke for at lyde sur på en lørdag morgen, men det tror jeg simpelthen ikke på.

Der har været udbudt en del ejendomsprojekter over de sidste år, der har haft det fællestræk, at de har været små, været udlejet på en længere kontrakt til én lejer og langt hovedparten af dem med en beliggenhed, der betyder, at hvis denne lejer ikke ønsker at fortsætte med at drive butik her, vil ejendommen nærmest være værdiløs, fordi alternativ anvendelsen er lig 0. Det er altså ikke godt nok at kigge på budgetterne og se om det hænger sammen.

Den værdi, ejendommen optages til i sådanne udbudsprospekter afspejler ikke, at lejen højst sandsynligvis vil falde kraftigt ved lejeudløb, fordi lejer godt ved, at han har magten her.

De omkostninger, der er lagt ind i udbudsprospekterne afspejler ikke, at der skal arbejdes med at fastholde ejendommenes værdi ved udvikling, lejemålstilpasning, markedsføringstilskud, omkostninger til Asset Management og rådgivere og til udlejning. Det er bare ikke med. Og det er ikke småpenge.

Flere af de projekter, jeg har set udbudt, er handlet på priser, der langt over markedsprisen, hvis man kommer ind fra gaden med en check og køber ejendommen kontant. Det er slet ikke utænkeligt, at der er aftalt en overpris, der modsvarer at projektudbyder skal have ret til at arbejde med at sammensætte et projekt og finde investorer, inden købet går endeligt igennem. Den usikkerhed kan sælger f.eks. få betalt i form af lovning på en højere pris. En højere pris, som slutinvestor – altså K/S investoren – betaler. Det betyder at ejendommen også købes for dyrt, fordi køber (udbyder) ikke selv har kapitalen til at sikre købet mens han forbereder sit salg af anparter.

Der er ikke redegjort for, hvordan man har fremtidssikret grunden til lejemålstilpasninger, f.eks. udvidelser, når lejers forretning går godt – ofte er grunden ikke stor nok, og så flytter lejer af den grund. Der er ikke redegjort for, hvem der forventes at sælge til, når ejendommen skal afhændes til sin tid – ofte er der ikke nogen exit muligheder fordi lejekontrakten jo nu er kort, og lejer vil ikke forlænge udover nogle få år. Der er ikke redegjort for, hvad plangrundlaget (lokalplaner, kommuneplaner og planlov) medfører for ejendommens udlejningsmuligheder og f.eks. områdets udviklingsmuligheder. Der er ikke beskrevet i detaljer, hvad demografien betyder for en butiks overlevelsesmuligheder – der foregår en MEGET kraftig urbanisering og dermed fraflytning af landområderne og de mindre kommuner – prøv at regne det 10 år frem, når du skal sælge.

Ja, K/S investoren er blevet mere kritisk, og det er fint. Men han skal ikke lade sig forblænde af, at der tilsyneladende er taget flere geværgreb for at beskrive tallene, men at der grundlæggende stadig mangler at blive afsat midler til alt det ovenstående.

Bag tallene i prospekterne er realiteterne og det er dem, du skal forholde dig til. Når du om 7 eller 10 år står og skal genforhandle din lejekontrakt eller ønsker at sælge dine anparter, kan du ikke bruge tallene i prospektet til noget som helst.

Leave a comment